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头部格局生变 绿城服务毛利率倒数第二

头部物业公司增速放缓 绿城服务连续两年下滑

首先来看已上市物业公司上半年的表现。

由于大部分物业公司是从7月份陆续有大的并购动作,上半年业绩尚未反映并购效果,物业公司规模排名没有太大变化。绿城服务以36.65亿元的微弱优势领先于碧桂园服务,夺得15家已上市物业公司头名。

从营收规模上看,超过30亿元的仅有绿城服务和碧桂园服务。以彩生活为分界线,15家物业公司有10家上半年营收规模低于10亿元,第二梯队比例达到66.7%。这也侧面体现了物业行业小而分散的特征,市场集中度不高。

增速方面,上半年大部分物业公司实现了两位数的同比增长,仅彩生活、祈福生活服务较上年同期增长3.11%、1.79%。

值得注意的是,纵向来看第二梯队的中小物业公司大部分保持了高于去年同期的增速,但头部物业公司有三家增速较去年同期明显放缓。彩生活增速骤降了132.2个百分点,雅生活服务增速下降了43.36个百分点,绿城服务增速下降了7.74个百分点。尽管绿城服务增速放缓幅度最小,但其2018年增速已较上一年同期下降了7.37个百分点,加上2019年,绿城服务中报已连续两年放缓。

要知道,物业行业的营收不具有季节性,从往年数据来看中报增速与年报增速相差不大。截至目前上述三家仅雅生活服务7月份有收购动作,不出意外2019年年报彩生活增速将出现骤降、绿城服务则连续两年增速放缓。这两家均属于上市时间超过3年的企业。

而5家头部物业公司出现3家增速放缓,或也传递出头部物业公司在规模上想要再上一个台阶的艰难。除去依靠母公司、外拓第三方项目之外,并购扩张成为一条重要路径。

碧桂园服务之所以能保持74%的高增长,与并购息息相关。公司自2018年6月登陆资本市场后,2018年底一口气以总代价6.83亿元收购了五间物业管理公司。2019年7月,碧桂园智慧物业服务以3.75亿收购港联不动产服务100%股权,后者在2019中国物业服务百强企业位居十七。

市场也更喜欢这种简单有效的方式。碧桂园收购港联不动产的消息一出,公司股价升逾4%,最高报18.88港元;雅生活服务收购中民投当天涨幅8.36%;中航善达发布收购招商物业的公告以来累计涨幅20.45%。

中海物业、绿城服务毛利率倒数

盈利能力方面,15家物业公司销售毛利率平均值为30%,销售净利率平均值为14.25%。按照毛利率从高到底排列,除去个别公司表现“意外”,排名与营收规模大致相同,毛利率高低与规模大小紧密相连。

其中祈福生活服务、奥园健康两家表现出众,分别以42.58%、39.57%的毛利率高居榜首,呈现出小而美的姿态。相比之下,头部物业绿城服务、中海物业意外以20.13%、19.28%的综合毛利率排在倒数,低于行业平均值约10个百分点,与公司规模优势相悖。

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